За последние годы строительный комплекс Беларуси значительно нарастил мощности: сейчас они позволяют возводить около 8—10 млн. квадратных метров жилья ежегодно. Но в текущем году, по расчетам экспертов, строителям едва ли удастся превысить уровень 2011-го, когда в эксплуатацию было введено около 5,5 млн. «квадратов». Можно, конечно, реализовать свой потенциал за рубежом, что сегодня и делается: по озвученным Минстройархитектуры данным, в этом году за пределами страны будет выполнено работ на $ 500 млн., а в следующем — в 1,5 раза больше. Однако при всей значимости экспорта услуг вопрос, что будет с внутренним рынком, остается открытым.

Сегодня строительная сфера Беларуси, привлекая всеобщий интерес, требует постоянных действий по ее поддержанию. То и дело появляются новые законодательные инициативы, правила игры на рынке меняются с завидной регулярностью. И в этих условиях все участники единодушны, пожалуй, в одном: должны быть созданы четкие, прогнозируемые механизмы. Такие, чтобы и застройщик мог рассчитать свою прибыль, и конечный потребитель знал, к чему готовиться. А пока стремление законодателя найти баланс интересов и устранить последствия прошлогоднего «перекоса» рынка порой приводит к трудноразрешимым ситуациям, когда, с одной стороны, давят законодательные ограничения, а с другой — экономическая целесообразность.

Между тем ценовая ситуация на сегодняшний день, судя по всему, стабилизировалась. «Я бы не сказал, что рынок нащупал дно, но, во всяком случае, найдена некая точка опоры, — объясняет заместитель директора по коммерческим вопросам АН «Универсальные юридические услуги» Артем Вайнилович. — На вторичном рынке все типы квартир начинают входить в диапазон $ 1200—1300 за метр». По оценкам эксперта, на этом уровне цены могут продержаться в текущем году, а при благоприятном развитии экономики — и в следующем. Что касается первичного рынка, то в 2011-м финансовый кризис «подвинул» цену вниз примерно на 10 %. По итогам мая текущего года средняя стоимость новенького, пахнущего краской и раствором «квадрата» сложилась на уровне $ 1200. «Платежеспособный спрос уменьшается, многие застройщики лишены такой точки опоры, как льготное кредитование, поэтому зимой можно было встретить предложения вступить в строительство на этапе котлована даже по $ 800—900», — характеризует ситуацию на рынке Артем Вайнилович.

Таким образом, средняя стоимость долевого строительства имеет тенденцию к понижению. В то же время нет никаких оснований полагать, что уменьшится себестоимость метра: зарплату строителям надо поднимать, стройматериалы активно экспортировать. В точке пересечения двух кривых, одна из которых уверенно ползет вниз, а вторая взбирается вверх, работа на объектах может остановиться. В этом смысле только в столице ситуация выглядит более-менее благополучно. Во-первых, здесь покупают квартиры жители из других городов Беларуси, у которых есть средства. Во-вторых, минской недвижимостью интересуются иностранцы (из них около 90 % — россияне). Кроме того, поддерживает рынок и фактическое отсутствие в республике иных, кроме жилья, инструментов инвестирования. Застройщики также ожидают оживления в связи со снижением ставки рефинансирования: держать деньги на рублевых депозитах становится все менее привлекательно, и они могут появиться на рынке недвижимости.

Эксперты уверены, что укрепить «фундамент» отрасли поможет стимулирование конечных потребителей и развитие механизмов привлечения средств населения. Например, можно предусмотреть вычеты подоходного налога для всех строящих квартиры людей, а не только для нуждающихся в улучшении жилищных условий. «Государство сегодня определяется с возможностью поддержки наиболее слабых социальных групп, оценивает ее объемы, и это надо делать. Но для остального рынка надо ввести инструменты инвестирования, которые позволят развивать экономику на рыночных принципах», — считает председатель акционеров СООО «Арэса-Сервис» Сергей Коренько.

Сегодня в Беларуси реально работают две схемы привлечения денежных средств для покупки жилья — долевое строительство и выпуск жилищных облигаций. Впрочем, договоры долевого строительства сильно зарегламентированы, считают застройщики. В Указ № 396 от 2006 года «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» постоянно вносятся изменения, причем отдельные положения только усложняют процедуру. Одно из последних нововведений — необходимость регистрировать договор между дольщиком и застройщиком в органах исполнительной власти. «Сегодня существует проблема с регистрацией, поскольку чиновники пытаются исключить из договоров те пункты, которые не противоречат законодательству, хотя это сфера отношений двух договаривающихся сторон, — объясняет председатель наблюдательного совета компании «10 УНР» Василий Устинчик. — Кроме того, если человек начал строить однокомнатную квартиру, а потом хочет перейти на двухкомнатную, с ним необходимо расторгать договор и заключать новый. А почему не допсоглашение?»

Что касается жилищных облигаций, то участники рынка всерьез опасаются, что этот инструмент вскоре окажется недоступным. Они объясняют, что после 14 июля для выпуска облигаций застройщики должны будут предоставлять не только обеспечение, но и расчетные коэффициенты финансовой устойчивости. По предварительным оценкам, методика подсчета этих коэффициентов сделает все организации убыточными.

Сегодня обсуждается еще один важный вопрос, который вызывает неоднозначное отношение у всех участников рынка. Речь о том, чтобы многоквартирные жилые дома строились без участия дольщиков, а за счет организаций. «Конечно, здесь возникает много вопросов, прежде всего с наличием средств у организаций. Поэтому сейчас идет активная дискуссия», — объяснила начальник юридического отдела Минстройархитектуры Антонина Петрушина. Впрочем, эту ситуацию регулирует и сам рынок: конечные потребители все меньше заинтересованы покупать «яму в котловане». «Если 2—3 года назад, возведя пару этажей, мы имели 90 % заключенных договоров, то сейчас на этапе отделки заполнение не превышает 50 %», — делится наблюдениями Василий Устинчик. Реагируя на характер спроса, застройщики переходят на проекты социального жилья: с небольшими квартирами-студиями, более низкими потолками и другими конструктивными особенностями, которые позволят снизить цены.

В перспективе, с учетом нынешних тенденций на рынке жилищного строительства Беларуси, круг игроков может заметно сузиться. Эксперты прогнозируют, что удержаться на плаву смогут компании, у которых есть собственные ресурсы для строительства. Останутся на «стройплощадке» и организации, имеющие разрешение на возведение недорогих панельных многоэтажек. Однако сегодня застройщики не получают новых площадок, практически не проектируют новых объектов. А это значит, что в ближайшие годы они завершат существующие проекты, но через 2—3 года вводить в эксплуатацию уже будет нечего. «Мы видим, что предложение резко сузится, значит, можно ожидать повышения цен», — поясняет Василий Устинчик. Заключения экспертов просты: чтобы строить много, качественно и на любой вкус и кошелек, необходимо создавать широкое поле для конкуренции на этом рынке. И, что важно, с четко прописанными правилами игры для всех участников, включая и застройщиков, и конечных потребителей.

Рэспублiка