Пять вопросов о разделе дома и участка

Как разделить дом, земельный участок и хозяйственные строения между собственниками согласно их долям? Довольно часто у граждан возникают споры по данным вопросам. Каждая из сторон отстаивает сугубо свои интересы, и вместе они не могут придти к согласию: кому какие комнаты в доме отойдут, кто будет пользоваться гаражом, а кто баней, кто где будет обустраивать огород и т.д. Возможно ли разрешение споров по недвижимости и земле в досудебном порядке, можно ли делить гараж и другие строения – на эти и другие актуальные вопросы ответили государственные судебные эксперты управления Госкомитета судебных экспертиз по Могилевской области.

♦ Требуется разделить двухэтажный дом между двоими собственниками на равные доли. Имеется два отдельных входа на первый этаж. Возможно ли разделить дом так, чтобы каждому собственнику досталось по этажу, или нужно делить по комнатам на каждом этаже? Какое переоборудование в доме предлагается произвести, чтобы осуществить раздел на доли?

– Поэтажно жилой дом не делится – «рассекается» только по вертикали, при этом раздел необходимо делать таким образом, чтобы комнаты одного собственника не располагались под (над) комнатами другого собственника.

Техническая возможность раздела жилого дома определяется по общей площади жилого помещения в соответствии с заданными долями. При этом функциональное назначение помещений при разделе не учитывается, предполагается их переоборудование в перспективе. Каждая квартира, создаваемая в результате раздела, должна иметь самостоятельный вход с придомовой территории. При разделе жилого дома между собственниками в соответствии с их долями ставится цель изолировать для каждого из них выделяемую ему часть жилого помещения. Практически всегда при разделе жилого дома возникает необходимость в переоборудовании помещений.

К основным работам по переоборудованию относятся: демонтаж или возведение перегородок, устройство (закладка) дверных и оконных проемов и т.п. Если в доме одна лестница на второй этаж, требуется устройство второй лестницы. Если один вход – нужно организовать отдельный вход для другого собственника.

Стоимость работ по переоборудованию помещений при разделе жилого дома рассчитывается с применением аналогичных материалов, которые использовались при строительстве объекта раздела, или иных современных материалов, которые представлены на строительном рынке.

Следует отметить, что варианты раздела жилого дома не являются проектной документацией.

Как уже говорилось, при разделе основного строения предполагается его реконструкция в блокированный жилой дом. Это значит, что собственники при разделе жилого дома могут сделать дополнительные проектные решения, не предусмотренные вариантом раздела: то есть возводить дополнительные перегородки, убирать не нужные им, добавлять (закладывать) оконные и дверные проемы.

Согласно требованиям технических нормативных правовых актов
до выполнения реконструкции строения необходимо получить разрешение местного исполнительного и распорядительного органа. После получения письменного разрешения должна быть разработана и согласована в установленном порядке со всеми специализированными организациями проектная документация, согласно которой возможно выполнение реконструкции жилого дома.

При разработке вариантов раздела жилого дома эксперты ГКСЭ при необходимости осуществляют выезд к объекту раздела и проводят его осмотр. Делаются необходимые замеры, чтобы убедиться, что фактические объемно-планировочные показатели спорного помещения соответствуют тем, что указаны в представленных документах. Если имеются несоответствия, то разработать варианты раздела помещения возможно и по фактическим размерам.

♦ Какие существуют правила по разделу земельного участка между несколькими пользователями? Учитываются ли коммуникации и земля под постройками?

– Раздел земельного участка возможен одновременно либо после раздела жилого дома. Главное условие, которое должно быть соблюдено при разделе участка между собственниками, звучит так: площадь земельного участка должна быть такой, чтобы после раздела каждый собственник мог зарегистрировать свою часть земли как самостоятельный объект недвижимости.

При разделе земельного участка не должно оставаться никаких участков совместного пользования, чтобы собственники не «пересекались». При этом учитывается не только свободная земля, но и та, что находится под постройками.

Если у собственников есть совместные коммуникации (водопровод, канализация и т.д.), то это также становится препятствием для раздела участка, так как каждый из собственников должен иметь доступ к коммуникациям для их обслуживания. Если к каждой изолированной части дома подведена своя коммуникация либо ее нет вообще – тогда раздел возможен.

Как пройдет по земельному участку линия раздела, будет зависеть от того, как разделен дом. По возможности, линия раздела должна быть не извилистой, а проходить ровно.

♦ Если разделить участок невозможно, то каковы варианты?

– Если раздел земельного участка невозможен, тогда можно определить порядок пользования им собственниками. Как и в случае с разделом, порядок пользования определяется в долях с учетом земли под постройками и коммуникаций.

Земля, которой будет пользоваться собственник, должна прилегать, как правило, к той части дома, которая у него в собственности.

Участок, где проходят общие коммуникации, эксперты ГКСЭ выделяют под совместное пользование – для того, чтобы каждый из собственников мог иметь беспрепятственный доступ к ним. Если водопровод, канализация и т.д. подведены только к одной части дома, эта часть земельного участка остается в пользовании у того, кому принадлежит эта часть дома.

Что касается хозяйственных построек, здесь судебные эксперты обязательно интересуются у сторон, как бы они хотели пользоваться этими постройками, и отталкиваются от их пожеланий при неразделенном жилом доме. Как правило, собственники уже четко понимают, какие именно постройки они желают оставить в свое пользование. Но бывает и так, что камнем преткновения становится гараж или баня.

Вопросы по разделу хозяйственных построек иногда ставятся судом перед экспертом. Здесь важную роль играют объемно-планировочные показатели и конструктивные характеристики постройки: хозпостройка и после раздела должна выполнять свое функциональное назначение. Например, гараж можно разделить между двумя собственниками при условии, если он на два машиноместа и имеет два въезда.

Под постройкой у собственника в пользовании находится и земля. Для обслуживания фасада и крыши постройки предусматривается зона шириной не менее один метр. Если постройки собственников расположены в разных точках участка, для доступа к ним выделяются проходы шириной один метр либо участки общего пользования.

♦ Обязательно ли проводить раздел дома и участка в судебном порядке?

– Не обязательно. Если споров по разделу нет, каждый собственник регистрирует свою квартиру в установленном порядке. Если же спорные моменты имеются или собственникам нужна помощь специалиста, они в досудебном порядке могут обратиться в управление Госкомитета судебных экспертиз по Могилевской области для разработки проекта раздела и уже после этого – в суд, это ускорит процесс.

Для того, чтобы разработать вариант раздела или порядка пользования земельным участком, необходимо предоставить землеустроительное дело, в котором содержится каталог координат углов поворота границы земельного участка, свидетельство о госрегистрации на земельный участок либо выписку из единого регистра недвижимого имущества, фрагмент топографической съемки, отображающий расположение инженерных коммуникаций на земельном участке.

При разделе жилого помещения необходимо иметь при себе техпаспорт, выписку либо свидетельство о государственной регистрации на капитальное строение.

Бывшие супруги решили не делить дом, а выплатить одному из них компенсацию за его долю собственности. Но возникает спор о сумме. Покупали дом совместно по одной цене, но впоследствии проводили его реконструкцию и стоимость значительно возросла…

– В таком случае можно определить рыночную стоимость дома с учетом переоборудования на конкретную дату. Также эксперты ГКСЭ могут определить две стоимости помещения: до ремонта и после.

 

Подготовила Ирина Рачковская,

главный специалист по работе со СМИ

УГКСЭ по Могилевской области.